2024 Emlak Piyasası nasıl geçecek? Alım zamanı mı yoksa satım zamanı mı? Geçtiğimiz yıllar neden konut fiyatları çok arttı? İnşaat maliyetleri nasıl değişti? Bunları değerlendireceğim.
Yazıda Ne Var?
Şimdi, sen kimsin? Neden seni dinleyelim? Gibi sorular aklınıza gelmiş olabilir.
Ben yaklaşık 15 yıldır emlak piyasasının içerisinde yatırımcı olarak bulunmuş ve son 4 yıldır da müteahhit olarak da projeler yapmış biriyim.
Sizlere yatırımcı bakış açısıyla işlerin içerisinde olan birisi olarak fikir vermeye çalışacağım.
Analiz tarihi: Aralık 2023
Yatırımcı Gözüyle 2024 Emlak Piyasası
Emlak piyasası hemen hemen herkesin ilgisini çeken, yakından takip etmese de haberlerini izlediği, hiç yoksa internette fiyatlarına baktığı bir alan.
E doğal olarak da önümüzdeki süreçte emlak piyasasında neler olacak, hepimizi ilgilendiren ve merak uyandıran bir konu. Peki 2024 emlak piyasası nelere gebe?
2023 yılının ilk yarısına kadar fiyatlar çok fazla arttı, öncelikle bu konuya eğilelim, çünkü tüm dünyada tersi bir durum varken, bizde emlak fiyatları artış gösterdi. Peki neden?
Hepimizin hatırladığı üzere 2023 yılında çok kritik bir seçim sürecini geride bıraktık. Bu sürece girerken de hem global hem de ülkemizde ciddi bir enflasyon sorunu baş göstermişti. Özellikle pandemi sürecinde para basan ve ekonomileri ayakta tutmaya çalışan ülkeler, bu para bolluğunun sıkıntısını 2022 itibariyle görmeye ve derinden hissetmeye başladılar. Çünkü para bolluğu tüketimin artmasına ve enflasyonun da artmasına neden oldu.
💡 Diğer Analizlerimi Gördünüz Mü? 🔍Analizler sayfasından tüm yatırım analizlerime ulaşabilirsiniz.
2024 Emlak Piyasası Videosunu YouTube’dan İzleyin!
Sonuç olarak, dünya genelinde bir enflasyon artışı, enerji fiyatlarının yükselmesi ve iğneden ipliğe her şeyin pahalılaşmasıyla karşı karşıya kaldık. Bu durumu gören merkez bankaları, yavaş yavaş faiz artırmaya başladılar – Türkiye hariç!
Faizlerin artması demek, paranın bankalara ve yatırım araçlarına dönmesi ve kredi musluklarının kapanması demek. Çünkü amaç piyasa bol miktarda bulunan parayı azaltarak tüketimi yavaşlatmak, krediye ulaşım imkanlarını zorlaştırmak ve neticede talebi ve sonuç olarak da enflasyonu düşürmek. Teknik tabiriyle ekonomiyi soğutmak.
Fakat, bu yöntem, seçime giden ülkemiz için hükümet tarafından uygulanmadı. Gerçekte %60-70 leri bulan enflasyona rağmen faizler %10 lar altına kadar indirildi.
💡 Kral Hesaplayıcıları Gördünüz Mü? 👑Kral Hesaplayıcılar ile yatırım analiz ve geri dönüş hesaplarınızı yapabilirsiniz.
Örnek Enflasyon ve Faiz Hesabı
Bunu bir örnekle açıklayalım.
Diyelim ki elinizde 5 milyon TL var. Bunu değerlendirmek en azından enflasyona karşı erimesini engellemek istiyorsunuz.
Bankalar 1 yılda yaklaşık %10 veririm diyor, yani 5.5 milyon TL olacak paranız. Fakat, enflasyon %60-70 ve elinizdeki 5 milyon TL aynı enflasyon devam ederse bir sonraki yıl bugunun ederiyle en fazla 3 milyonluk bir gerçek ederi olacak. Güncel faiz oranlarına göre mevduat faiz hesaplama aracımızla getiri hesabı yapabilirsiniz.
E peki madem paramı bankalarda değerlendiremiyorum ve enflasyona yenilecek, o zaman ne yapmalıyım? (2024 emlak piyasası özelinde değil, her daim sorulan bir soru bu.) Bu soruyu kendine soran herkes kendi bütçesi ölçüsünde halk tabiriyle parasını mala mülke bağladı. Bütçesi olan arazi, arsa aldı, daha az bütçesi olan konut aldı, daha da az olan tarla aldı ya da ikinci el araç aldı sattı. Hiç olmayanlar dahi kredi kartına peşin 9 taksitle cihazlar alıp hemen ertesi gün sattı.
Peki sonuç ne oldu? Seçime giderken bir ekonomik durgunluk yaşamak yerine, inanılmaz bir tüketim çılgınlığı yaşadık ve parasının eridiğini gören herkes birşeyler alma çabasına tutuştu. Sonuç olarak da ekonomi canlı tutuldu.
2023 Seçimlerinden Sonra Ne Oldu?
Peki seçimlerden sonra ne oldu? Seçimlerden sonra, ilk iş, rasyonel ekonomi politikalarına dönüldü. Fakat, bizim uzunca bir süre yüksek enflasyon ve düşük faizle geçen bir sürecimiz oldu, dolayısıyla rasyonel politikalara bir günde dönülse de sonuçlarını almak uzun zaman alabiliyor.
Seçimden bu yana 6 ay geçti ve faizler %42.5 seviyesine kadar artırıldı. Peki ne oldu? Faiz seviyeleri gerçek enflasyon seviyesine yaklaştı.
Halen tam yaklaşmasa da %10 gibi ütopik seviylerden daha makul seviyelere yavaş yavaş getirildi. İlk etapta ikinci el araç piyasasındaki balon söndü. Son altı ayda araç fiyatları ortalama %15 kadar geriledi.
Emlak Alım Zamanı Mı?
Peki şimdi sıra emlak piyasasında mı? 2024 emlak piyasası için alım zamanı mı? Yoksa fiyatlar düşer mi?
Arkadaşlar öncelikle şu soruya cevap verin. Oturacağınız bir ev mi almayı düşünüyorsunuz yoksa yatırım için mi? Çünkü cevabım ona göre değişecek.
Birincisinden başlayayım. Eğer oturacağınız ve uzun yıllar yaşamayı ve kısa sürede satmayı planlamadığınız bir ev alıyorsanız, krediye de girmeyecekseniz, bence vakit kaybetmeden alın. Çünkü uzun vadede emlak, eğer alış fiyatınız çok yanlış değilse, kendini kesinlikle amorti eder. Bunu kendi yaşadığım bir örnekle anlatayım.
2009-2020 Ev Yatırımım Ne Getirdi?
2009 yılında Ümraniye Şerifali bölgesinde elalmış caddesine yakın bir ev almıştım. O zaman yaklaşık 175.000 TL idi ve tam olarak 100.000 Dolar etmişti. Pandemi sırasında, tam piyasaların en kötü günlerini yaşadığı sırada evimi sattım ve yaklaşık 83.000 dolar elime geçti. Dövize göre bile %17 zararda görünsem de aslında kardaydım. Nedenini anlatayım.
Bu ev benim ilk evimdi ve yaklaşık 5 yıl kendim oturdum, yani kira vermedim. Sonraki 5 yıl da kiraya verdim ve kira gelirim oldu. Şimdi o bölgedeki 3+1 apartman dairelerine baktığımda kira ederleri yaklaşık 25 bin TL. Yani yaklaşık 800-850 USD.
10 yıl boyunca kira bedeli karım ya da ödemediğim kira bedeli toplamı 96.000 USD. Kira ödediğim süre için bir kira gelir vergisi kesintisi oldu ama en kötü şartlarda 80.000 USD’nin altında değildir 10 yılın toplam getirisi.
Sonuç olarak 2009’da 100.000 USD ödeyip aldığım ev, 10 yıl sonunda bana en az 163.000 USD fayda sağladı. E tabi bir de doların kendi enflasyonunu da hesap etmek lazım. Bunu da hesaba katınca, 2019’daki 100 bin dolar, 2020 de yaklaşık 120.000 dolar ediyor.
Yani, en kötü şartlarda 10 yılın sonunda, pandemide yani en kötü piyasa şartlarında evimi satmama rağmen, %36 kadar kar sağlamıştı. Bu arada evimi halen satmasaydım, şuanki ilanlara göre baktığımda ederi yaklaşık 3.5 milyon TL yani 120.000 USD ediyor. Yani karım çok daha fazla olacaktı.
Şimdi madem kar ediyordun, neden en kötü zamanda evini sattın diye sorabilirsiniz. Bu evimi daha büyük bir ev alacağım için satmıştım. Yani bunun yerine başka daha büyük bir ev koydum diyebiliriz.
Gayrimenkul Kira Yatırımı hesaplayıcı ile kira yatırımı geri dönüş süresini hesaplayabilirsiniz.
Yatırım İçin Emlak Alma Zamanı Mı?
Şimdi gelelim ikinci gruba. Yatırım için emlak almak isteyenler ne yapmalı? 2024 yılında bizleri neler bekliyor? 2024 emlak piyasası alım fırsatı mı?
Arkadaşlar ülkemizdeki emlak piyasası fiyatlarını ve hızını etkileyen en önemli parametre her zaman krediler oldu. Faizler yükseliyor ve bence daha da yükselmeye devam edecek. 2023 ün ikinci yarısından itibaren artan faizlerle birlikte ekonomide yaşanan durgunluğu farketmeyen yoktur heralde. Son faiz artışıyla birlikte %42.5 a kadar geldik. Ancak enflasyon %60 lardayken, bu faiz oranı halen bence gidilecek çok yol olduğunu söylüyor.
2024 Ocak ayında Hazine ve Maliye bakanının ve Merkez Bankası başkanının yatırımcı toplantıları için Amerika’ya gideceği konuşuluyor. Biliyorsunuz daha önce de arap ülkelerinde toplantılar yapılmıştı ve beklenen kadar olmasa da bir miktar yatırım çekilebildi. Fakat halen yeterli seviyelerde değil.
Faizler amerikada da yüksek ve döviz bazında %6-7 den aşağı getiri sağlayan pek yok. Şimdi yabancı yatırımcı kendi ülkesine göre daha riskli gördüğü bir ülkeye neden yatırım yapsın? Çok daha fazlasını alabilmek için. Yani attığı taş ürküttüğü kuşa değmeli. Hatırlarsanız bir dönem bizim ülkemizden de Romanyada, Bulgaristanda daha yüksek faiz olduğu için parasını oralarda değerlendirenler vardı. Çünkü riskine göre, getirisi çok daha fazlaydı.
Yerel Seçimler Sonrası Ne Olur?
Dolayısıyla, bence faizler daha da artırılacak. Hatta, yerel seçimler sonrası daha enflasyona yaklaşan faiz oranlarını göreceğimizi düşünüyorum.
Peki faizler emlak piyasasını nasıl etkiliyor? Bu benim sattığım Ümraniyedeki evden örnek vereyim. Diyelim bu kadar parası olan birisi bu parayla ev almasa banka ne kadar faiz veriyor? Yaklaşık ayda 130 bin TL net! Yani bu bölgede oturmak istese, parasını ev almak yerine bankaya koysa, 25 bin TL’ye kirada oturup, kalan 105 bin TL’yi de güzelce harcayabilir.
İkinci konu, diyelim ev almak istedi, fakat elinde yeterli parası yok. Çoğu banka ipotekli kredi vermiyor da hadi vereni buldu diyelim ve yaklaşık 1 milyon TL kredi çekecek. Kredi faiz hesabı yaptığımızda 10 yıl vadeli çekerse, aylık taksitleri yaklaşık 30 bin TL oluyor. Yani evin kira ederinden çok daha fazla!
Sizce bu tabloyu gören birisi ev almaya ne derece yaklaşır? Uzun vadede emlak kazandırır desek de bu tablo herkesi emlak alırken çok düşündürür ve daha çok kısa vadedeki karlar cazip gelir.
Emlak Piyasası Durgunluğu Mu Yoksa Fiyatların Düşmesi Mi Söz Konusu?
Arkadaşlar burada bir konuyu daha açıklığa kavuşturalım. Türkiye’de emlak piyasası durgunluğu ve fiyatların durumu karıştırılıyor. Yani piyasanın durgun olması demek fiyatların düştüğü ya da düşeceği anlamına gelmiyor. Şu an emlak piyasası durdu, ve daha da durağanlaşacak. Fakat, fiyatlar ne alemde?
2022 Kasım ayında bir inşaat projesine başladım. Yaklaşık 1000 m2 inşaat alanı olan bir proje, çok büyük bir proje değil. Ben projeye başladığımda dolar 18-19 TL bandındaydı. Şimdi 29 TL, yani yaklaşık %50 artmış. Fakat o dönem ödediğim malzeme fiyatlarına ve işçilik ücretlerine baktığımda, şimdi yaklaşık %200-300 artış var.
Detaylara girip sizleri boğmak istemem ama iki kalemle örnek vereyim. Örneğin Koçtaş’tan aldığım SEA marka bir klozetin fiyatı 17 Kasım 2022’de 837 TL iken, şimdi 2059 TL. %245 artmış.
Aldığım Vitra Samba Bej seramiğin paket fiyatı 9 Aralık 2022’de 211 TL iken, şimdi 383 TL. %80 artmış.
Bu oranlar işçilik ücretlerinde çok daha fazla. Özetle, dövizin çok üzerinde bir maliyet artışı oldu. Maliyetler bu derece artmışken, ev fiyatları düşer mi? Misal, 120-130 m2 bir evi, arsa maliyetiyle birlikte 50 bin dolara mal eden bir müteahhit, 80-90 bin ya da 100 bin dolara satıyordu. Fakat bu maliyetler 65-70 bin dolarlara çıkınca, hala cüzi bir karla daire satabilir mi?
Münferit birkaç örnek olabilir. Yani atıyorum borcu vardır, sıkışmıştır, ya da kredi borcu vardır, o zaman satar. Ama, ülkemizde müteahhitler genelde bekleme gücü olan insanlar ve emlak piyasası durgunlaştığında düşük fiyatlara konutları satmak yerine beklemeyi tercih ediyorlar. Gerekirse yeni inşaata girmiyorlar, ve ellerindeki stokların bekledikleri kar oranına ulaşmasını bekliyorlar. Dolayısıyla, ben döviz bazında da emlak piyasasında çok düşüş beklemiyorum.
Peki yatırımcıysak almalı mıyız? Ne yapmalıyız?
Bence ev fiyatları döviz bazında gerilemeyecek, tamam, ama çok yükseleceğini de düşünmüyorum. Dolayısıyla, mevcuttta başka finansal enstrümanlarda daha yüksek getiri elde etme şansı varken, buralarda paranızı değerlendirip, yerel seçim sonrasında, faizler en yüksek noktalara ulaşıp, oralardan faiz indirimleri başladığı noktada alım fırsatlarını kollamak akıllıca olacaktır.
Ayrıca bir de bu %25 maksimum kira artışı zorunluluğu da emlak piyasasındaki dengeleri bozdu. Kira gelirleriyle geçinen ciddi bir kesim var ve bu kesim %25 zorunluluğu nedeniyle kira gelirleri enflasyonun çok altında kalmış oldu. Kiracı evsahibi arasında yaşanan bir sürü sorunlar da cabası. Dolayısıyla, ev sahipleri de artık evlerini kiraya verirken 10 kez düşünür oldu. Dolayısıyla, kira fiyatları arttı ve bu da başka bir etken olarak ev fiyatlarının düşmesini engelleyen bir faktör oldu.
Bu yazıda yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan ve hiçbir şekilde yönlendirici nitelikte olmayan içerik, yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.
Umarım herşey gönlünüzce olur. Görüşmek üzere.
Yasal Uyarı
Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan ve hiçbir şekilde yönlendirici nitelikte olmayan içerik, yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.
Burada yer alan bilgiler genel bilgilendirme amacı ile hazırlanmıştır. Yatırım Danışmanlığı hizmeti; aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında imzalanacak Yatırım Danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine dayanmakta olup, herhangi bir yatırım aracının alım-satım önerisi ya da getiri vaadi olarak yorumlanmamalıdır. Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir. Hiçbir şekilde yönlendirici nitelikte olmayan bu içerik, genel anlamda bilgi vermeyi amaçlamakta olup; bu içeriğin, müşterilerin ve diğer yatırımcıların alım satım kararlarını destekleyebilecek yeterli bilgileri kapsamayabileceği dikkate alınmalıdır. Bu sayfalarda yer alan çeşitli bilgi ve görüşlere dayanılarak yapılacak ileriye dönük yatırımlar ve ticari işlemlerin sonuçlarından ya da ortaya çıkabilecek zararlardan Reşit Güleç ve Kral Hesap ekibi sorumlu tutulamaz.
Burada yer alan fiyatlar, veriler ve bilgilerin tam ve doğru olduğu garanti edilemez. Tüm veriler, Reşit Güleç ve Kral Hesap ekibi tarafından güvenilir olduğuna inanılan kaynaklardan alınmıştır. Bu kaynakların kullanılması nedeni ile ortaya çıkabilecek hatalardan Reşit Güleç ve Kral Hesap ekibi sorumlu değildir.