Gayrimenkul Kira Yatırımı Hesaplayıcı

Gerçek manada gayrimenkul kira yatırımı geri dönüş süresi nasıl hesaplanabilir? Bunun için bir hesaplayıcı yaptık!

Aşağıda gayrimenkul kira yatırımı hesaplayıcıya, gayrimenkulünüzün güncel bilgilerini girerek, kaç yılda geri dönüşü olacağını ve yıllık brüt kira gelir % değerini görebilirsiniz.

👑 Diğer Kral Hesaplayıcılar

Gayrimenkul Kira Yatırımı Mantıklı Mı?

Ev, arsa, tarla, ya da genellersek emlak yatırımı, ülkemizde pek çok kişinin tercih ettiği ve en popüler yatırım araçlarındandır. Gayrimenkul kira yatırımı bir çok gayrimenkul yatırımcısı tarafından tercih edilir.

Kiraya vermek için ev ya da dükkan almak mantıklı bir yatırım mı? Gayrimenkul kira yatırımı için kaç yıllık bir geri dönüş süresi mantıklı? Gayrimenkul kira yatırım geri dönüş süresini nasıl hesaplayabilirim? Süre hesabında yapılan hatalar neler? Bu yazıda bu sorularınıza cevap arayacağız.

Ben 40 yaşındayım. Özellikle bizden önceki jenerasyonda, yani annelerimiz babalarımız yaşındakiler, eğer imkanları varsa, paralarını biriktirip belli bir tutara ulaştığında da ev almayı, ve kiraya vermeyi tercih ediyordu.

Kiracı problemli değilse de uzun yıllar süren bir ev sahibi kiracı ilişkisi başlıyordu. Örneğin babamın hayattayken bir kooperatif vasıtasıyla Ankara’da aldığı bir ev vardı. Babam memurdu annem de ev hanımı. Yani babamın maaşı dışında eve gelir anlamında başka giren bir şey yoktu.

Biz 3 kardeşiz benden büyük iki abim var. Babamın aldığı bu ev, üçümüzü de üniversite yılları boyunca okuttu. Yani üniversiteye giden çocuk bu kirayı harçlık olarak alıyordu. Eğer böyle bir opsiyon olmasaydı, babamın tek maaşla bizleri okutması çok çok zor olurdu.

Benim bahsettiğim dönem 1980 ile 2005 arası. Peki şimdi durum halen böyle mi? Kiraya vermek için ev almak ne derece mantıklı?

Video Olarak İzleyebilirsiniz!

Örnek Gayrimenkul Kira Yatırımı Geri Dönüş Süresi Hesabı

Örnek bir senaryo ile hesap yapalım. Duygu hanım kurumsal bir şirkette insan kaynakları departmanında çalışıyor. Yatırım olarak biriktirdiği paralarla üzerine biraz da kredi çekerek İstanbul Ataşehir’de 4.5 milyona 1+1 bir ev aldı. Kendi evinde oturduğu için bu evi de yatırım olarak aldı ve 22.000 liraya kiraya verdi.

Halk arasında evin toplam bedelini kira geliri kaç ayda amortiliyor, buna göre bir gayrimenkul kira yatırımı hesabı yapılıyor. Yani Duygu hanım için 4,5 milyonu 22.000’e bölersek yaklaşık 205 ay yapıyor o da 17 yıl. 17 yıl Türkiye şartlarında çok güzel bir geri dönüş süresi.

Ama burada göz ardı edilen o kadar çok finansal risk ve parametre var ki anlatamam. Ama hadi anlatmaya çalışayım.

1. Hata: Kira Gelirinden Olan Kesintiler Hesaba Katılmıyor

Birincisi ve en önemlisi aldığı tüm kira gelirini sanki cebine koyacakmış gibi bir hesap yapılıyor. Her türlü yatırımda vergi ve diğer giderler hesaba katılır ki net karın başlangıçtaki yatırım tutarına oranına bakılır. Bankaya mevduat faizi için verdiğiniz parada bile brüt faiz net faiz diye farkını görürsünüz.

Ama nedense ülkemizde kira gelir vergisi yokmuş gibi gayrimenkul kira yatırmı hesabı yapılıyor. Duygu hanım bu evden aldığı kira için yaklaşık %15 gelir vergisi verecek. Yani gelir vergisi sonrası net kirası 18.700 lira olacak. Buna göre hesabı tekrar yapınca geri dönüş süresi 20 yıla çıktı. Peki bu kadar mı? Hayır!

💡 Diğer Analizlerimi Gördünüz Mü? 🔍Analizler sayfasından tüm yatırım analizlerime ulaşabilirsiniz.

2. Hata: Evin Yıpranma Payı ve Tadilat İhtiyaçları Göz Ardı Ediliyor

2. yapılan büyük hata, evin hiç yıpranmayacağı varsayımı. Duygu hanım bu evi yeni aldığı için mutfağı banyosu seramikleri gayet modern. Peki 10 yıl sonra kiracı çıktığında hala güncelliğini koruyabilecek mi? Büyük ihtimalle hayır. Her geçen 10 yıl için yaklaşık 100.000 liralık tadilat seramik banyo mutfak yenileme masrafı olacak diyelim. 100.000 lira büyük bir ihtimal yetmeyecek ama 1+1 bir ev, biraz daha makul seçeneklerle ilerleyerek 100.000 lirayla çözdüğünü düşünelim.

Bu arada 10 yıl sonra tabii ki 100.000 liraya hiçbir şey yaptıramaz ama tüm hesabı bugünün fiyat ve koşullarına göre yaptığımız için tadilatı da bu şekilde hesaplıyoruz. Yani 20 yıl için 2 defa tadilat ihtiyacı olacak. 4,5 milyonluk ev fiyatına ek olarak 200.000 liralık da tadilat masrafı olacak yani toplam masrafı 4 milyon 700 bin lira olacak.

Şimdi bunu net kira geliri olan 18.700 liraya göre tekrar gayrimenkul kira yatırımı hesabı yapalım. Bir yıl da buradan gol yedi 21 yıl oldu.

Peki bitti mi? Hayır.

3. Hata: Evin Boş Kalacağı Süreler Dikkate Alınmıyor

3. yapılan büyük hata, evin hiç boş kalmayacakmış gibi hesap yapılması. Yani bir kiracıyı koyduk ve 21 yıl boyunca hiç çıkmayacakmış gibi hesap yaptık.

21 yıl uzun bir süre. Özellikle 1+1’lerde daha çok öğrenciler bekar çalışanlar kaldığından kiracı sirkülasyonu daha fazla olur. Ama biz iyimser düşünelim ve her 3 yılda bir kiracı değişsin. Her kiracı arasında 2 ay beklese, 6 kez kiracı değişecek ve toplam 12 ay ev boş kalacak.

Yani bir yıl da buradan geldi, etti size 22 yıl. 17 yıl diye başladığımız gayrimenkul kira yatırımı hesabı %30 arttı ve 22 yıla çıktı. Bu çok büyük bir sapma! Daha kiracı ile yaşayabileceği yasal problemleri, ev boş kaldığında site ise aidat giderlerini de ödeyeceğini, emlak vergisini vesaire hesaba katmadık bile.

Gayrimenkul Kira Yatırımında Etkili Faktörler

Duygu Hanım’ın aldığı ev 1+1 ve kira performansı daha büyük evlere göre daha iyi olan bir ev. Eğer 2+1 ya da 3+1 bir ev alsaydı bu oranları da yakalaması çok zordu.

Ayrıca popüler bölgelere gittikçe, örneğin İstanbul’da Bağdat caddesi, Nişantaşı, Ankara’da Tunalı, ya da Çayyolu, İzmir’de Mavişehir Karşıyaka ya da Bornova gibi bölgelerde klasik hesaba göre bile 25 yılın altında bir ev bulmak neredeyse imkansız. Bahsettiğim etkenleri dikkate alınca 30 yılı geçer gayrimenkul kira yatırımı geri dönüş süreleri.

Ayrıca bir de şimdi, yıllık maksimum %25 kira artış sınırlaması var. TÜİK enflasyonu %60-70’lerde. Gerçek enflasyon daha fazla herkes biliyor. Yani bugün güzel bir fiyattan evinizi kiraya verseniz bile, 1 yıl sonra piyasanın yaklaşık %25 altında kalacak.

Yıllık Brüt Kira Getiri %’si Hesaplama

Bu kira geri dönüş süresini yıla göre hesaplamak, Türkiye’ye nereden, nasıl geldi hiç bilmiyorum. Yurt dışında genellikle evin yıllık kira getirisinin, evin bedeline oranı bir yüzde ile belirlenir ve bu yüzde ne kadar yüksekse, o ev, kira yatırımı için o kadar değerli diye değerlendirilir. Yani bir nevi borsadaki hisselerin temettü yüzdesi gibi düşünebilirsiniz, ne yatırdım ne alacağım gibi.

Örneğin Duygu Hanım’ın vergi düşürmeden brüt kira geliri yıllık 264 bin lira olacak. Bunu da evin bedeli olan 4,5 milyona bölünce yıllık %5.87 yapıyor. Avrupa’daki bazı şehirlerin yıllık brüt kira gelir %’leri aşağıdaki şekilde.

*Kaynak: Numbeo

Benim Fikrim Ne?

Özetle uzun süreli kiraya vermek için gayrimenkul yatırımı yapmak bana mantıklı gelmiyor. Burada bir şeyin altını çizeyim, yatırım için ev almak mantıklıdır, şahsen ben uygun fiyatlı bir ev olduğunda değerlendiriyorum. Ama uzun süreli kiraya vermek bana göre mantıklı değil.

Yatırım için alıp uzun süre beklemek durumunda kaldığınız bir ev varsa benim tavsiyem kısa süreli ve eşyalı kiraya vermektir. Yani basit bir şekilde eşyalandırıp, evin eşyasız kira fiyatından daha yüksek bir fiyata ve daha kısa süreli, bir, iki, üç ay, 6 ay, ya da maksimum 1 yıl kiraya verebilirsiniz. Böylelikle hem daha kısa sürede daha yüksek gelir elde edersiniz, hem uzun süre kiracının çıkmama riskini azaltmış olursunuz, hem de istediğiniz zaman evi satmanız daha kolay olur.

Yasalara göre bir ayın altında kiraya vermek mümkün değil. Çok merkezi veya turistik bölgelere yakın bir yerde ise ev airbnb gibi opsiyonlar da yapabilirsiniz.

Örnek Gayrimenkul Kira Yatırımı Hesabı

Şimdi gelelim kira geri dönüş süresi hesaplayıcıya. Aldığınız veya almayı düşündüğünüz bir ev için, kira tutarı, kira gelir vergisi, uzun vadede çıkacak tadilat masrafları ve boş kalabileceği süreleri riskleri hesaba katarak, kaç yılda amorti edebileceğiniz hesabını yapabileceğiniz bir hesaplayıcıyı, sayfanın başında paylaştım.

Tüm alanları sizin girmeniz gerekiyor çünkü size esnek hesap yaptırmak istedim. Yani bana göre 100.000 liradır tadilat masrafı sizin alacağınız evde 300 bin lira olabilir. Ya da bana göre 20 yılın maksimum 1 yılı bir ev boş kalabilir size göre daha azdır. Bu alanları istediğiniz gibi girerek, herhangi bir ev için net geri dönüş süresini, ve Avrupa’daki gibi yıllık kira yüzdesini hesaplayabilirsiniz.

Yukarıda senaryosunu anlattığımız Duygu Hanım için bu Gayrimenkul Kira Yatırımı hesaplayıcıya değerleri girdiğimizde, sonuç aşağıdaki şekilde çıkıyor.

Gayrimenkul Kira Tecrübelerim

Ben kendi kiraci tecrübelerimi de aktarayım. Benim şimdiye kadar uzun süreli kiraya verdiğim, ev sahibi olarak bu süreci deneyimlediğim 4 kiracım oldu. Kiracılardan üçü ile hiçbir problem yaşamadım. Ama biri sıkıntı yaratmıştı.

Yurt dışında çalışıyordum ve Türkiye’ye döndükten ve evlendikten sonra kendi evimde oturmak istedim. Kiracıya durumu anlatıp, uygun bir vakitte evi boşaltmasını rica ettim. Ama benden 4-5 ay kira talep etmezsem ve taşınma masraflarını karşılarsam çıkabileceğini söyledi.

Sonra ben avukat arkadaşım aracılığıyla evi boşaltması için tebligat çektim. O da durumu değerlendirdi ve iş daha da problemli olmadan evden çıkmayı tercih etti. Ama etmeseydi gerçekten benim için hayat zehir olacaktı. Ayrı bir eve çıkacaktım, yıllar süren dava süreci olacaktı. İşin sonunda evi boşaltsa bile geçen yıllar benim aleyhime olacaktı.

Çok fazla bir kiracı tecrübem yok ama benim 4 tecrübemin birinde, yani %25 inde bile problem çıktı. Ki, bahsettiğim yıllar 2010’lu yıllar. Yani o dönemlerde maksimum %25 kira artışı gibi kısıtlamalar yoktu. Her yıl tefe tüfe oranında makul artışlar yapılabiliyordu.

Bundan sonraki süreçte klasik kiraya verme mantığıyla bir gayrimenkul kira yatırımı yapacağımı düşünmüyorum.

Umarım her şey gönlünüzce olur, görüşmek üzere!