Arsa yatırım analizi için geliştirdiğim RAYS Skoru, Bir Arsanın Emsal, Kat Karşılığı Yüzdesi, Bölgedeki Güncel Ev Fiyatları ve İnşaatın Tahmini Bitiş Süresine göre, yatırım yapmanın mantıklı olup olmadığını gösterir.
Aşağıdaki RAYS skoru hesaplayıcı aracılığıyla, almayı düşündüğünüz bir imarlı arsanın yatırım potansiyelini görebilirsiniz.
RAYS (Reşit Arsa Yatırım Skoru), Reşit Güleç tarafından arsa yatırım analizi için geliştirilmiş ve yıllarca arsa yatırım süreçlerinde kullanılmış bir metoddur.
Örnek Bir Arsa için RAYS Skoru Hesabı:
Arsa yatırım analizini, örnek bir arsa için yapalım ve RAYS skorunu hesaplayalım.
Örnek, 1000 m2 bir arsa olsun, 10 milyon ve emsal 1. 1000 m2 inşaat hakkı var. 100 m2 den 10 daire çıkacak.
Bölgedeki son kat karşılığı oranlarina bakiyorum. %40-60 diyelim. 4 daire arsa sahibine, 6 daire müteahhite.
100 metrekare bir evin o bolgedeki ya da yakınındaki guncel fiyatlarina bakiyorum. Bir daireye 4 milyon diyelim.
Bu örnekte 10 milyonluk arsa bugünkü değerle 16 milyonluk daire dönüşü sağlıyor.
Bazi arsalar imarli olsa da projelerin oralara yaklasmasi zaman alabiliyor. Yatırımlarda geri dönüş süresi de önemli bir faktör. Bu örnek için 2 yıl diyelim.
Toplam dairelerin bugünkü değerini, arsa fiyatina ve inşaat bitiş süresine bölüyorum. Bunu da 100 ile çarpıyorum. Bu örnek için RAYS skorum 80.
Genellikle RAYS skoru 60-70 altinda olan bir yeri değerlendirmiyorum.
Hangi Bölgeler Arsa Yatırım İçin Revaçta?
Ülkemizde tarla ve arsa yatırım seçenekleri, gayrimenkul yatırımı yapan kişiler için en önde gelen opsiyonlar arasındadır. Pek çok insan “hangi bölgede arsa yatırımı yapmalı?” sorusunu sormaktadır.
Doğru fiyata alındığında, arsa yatırımı, uzun vadede yatırımcısını güldürmektedir. Doğru fiyattan alındığı sürece ve kısa sürede satmak gibi bir hedefiniz yoksa, Türkiye’nin hemen hemen her bölgesi cazip arsa yatırım fırsatları sunmaktadır.
Fakat, daha hızlı geri dönüş almak istiyorsanız ve istediğinizde daha hızlı satabilmeyi tercih ediyorsanız, daha çok popüler bölgeleri tercih etmeniz gerekmektedir. Örneğin, Balıkesir, Çanakkale bölgesinin kıyıya yakın kesimleri, Muğla, Aydın, Antalya gibi iklimi yumuşak bölgeler ve İstanbul’a yakın olması nedeniyle Trakya bölgesindeki arsa ve tarlalar, pek çok arsa yatırım radarına girmektedir.
Arsa Yatırım Kararında Dikkate Almanız Gerekenler
Arsa yatırımı yaparken 3 aşamalı bir süreç uyguluyorum. Detaylı bir arsa yatırım serüvenimi “5 Yılda Arsa Yatırımı x15 Yaptı” yazımda anlatmıştım.
- Öncelikle, arsanın yatırım potansiyelini RAYS ile hesaplıyorum ve 70 üzerinde bir skoru varsa yatırım yapmayı değerlendiriyorum.
- Eğer RAYS skoru iyi ise, fiyat pazarlığı yapıyorum ve pazarlığı nihayete erdirip, 1-2 gün içerisinde resmi sorgularımı yapıyorum.
- Pazarlık netleştikten sonra, bana belirtilen imar ve bölge bilgisi gerçek mi diye resmi kurumlardan teyit ediyorum.
Eğer imarlı bir arsa alıyorsanız, imar durumunu mutlaka belediyeden teyit etmenizi öneririm. Emlak danışmanlarının verdiği bilgiler ya da kulaktan dolma bilgilerle, resmi kanallardan bilgi almadan arsa yatırımı yapmayı düşünmeyin.
Pek çok belediyenin imar danışma ofisi ya da masası bulunur. Almayı düşündüğünüz arsanın imar durumuyla ilgili bilgileri bu birimlere danışarak öğrenebilirsiniz.
Herkesin Aldığı Yerde Neden Arsa Yatırımı Yapmadım?
2022’de Antalya’nin Altıntaş bölgesinde herkes deli gibi ev, arsa alıyordu. Ben RAYS hesabı yaptım ve başka bölgeler daha mantıklı geldi. Hesabı açıklama kısmına bıraktım. Herkesin atladığı yerde, hiçbir mantık olmayabilir. Yatırım analiz, hesap ve sabır işidir. Aşağıda neden o bölgede arsa yatırım opsiyonlarının mantıklı olmadığını açıkladım.
Antalya Altıntaş’tan Neden Arsa Almadım?
2022 yılının Mayıs ayında Antalya’ya yatırım için arsa bakmaya gitmiştim. Arsa yatırımı yaparken RAYS hesabı yaptığımı önceki videomda anlatmıştım. Burada, Antalya Altıntaş bölgesinde baktığım bir arsa için hesabı yazdım.
Fiyatı, o bölgeye göre mantıklı olan 1254 metrekare olan bir arsa 6,5 milyondu. Emsali 0.7’ydi. yani inşaat hakkı 878 metrekareydi. O bölgede daha çok 2+1 ve 1+1 projeleri revaçtaydı. Yaklaşık 70 metrekarelik 12 adet daire çıkacak bir arsaydı.
O dönem için 70-75 metrekare bir evin fiyatı yaklaşık bir buçuk milyondu. Kat karşılığı oranları da %50-%50 idi. Yani bana 6 daireden toplam 9 milyon dönüşü olacaktı.
İnşaat süresi de popüler bir bölge olduğu için 2 yıl olarak hesapladım.
RAYS skoru = [ 9M ÷ (6.5M × 2 yıl) ] × 100 = 69,2
Neden Arsa Yatırım Opsiyonları Mantıksızdı?
Pandemi, Ukrayna savaşı sonrası gelen Ukraynalılar, Ruslar derken bölgedeki fiyatlar uçmuştu. Satışta olan arsalardan RAYS skoru en iyi olan arsa da buydu.
Bodrum, Eskişehir ve Afyon’da RAYS skoru çok daha iyi olan 100-110’ları yakalayabildiğim daha mantıklı arsalar buldum ve oraları değerlendirdim.
Altıntaş’taki arsalar da elbet artmıştır ve değerlenmiştir. Ancak geriye dönüp baktığımda benim yaptığım arsa yatırımlarının daha fazla değerlendiğini görüyorum.
Yasal Uyarı
Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan ve hiçbir şekilde yönlendirici nitelikte olmayan içerik, yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.
Burada yer alan bilgiler genel bilgilendirme amacı ile hazırlanmıştır. Yatırım Danışmanlığı hizmeti; aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında imzalanacak Yatırım Danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine dayanmakta olup, herhangi bir yatırım aracının alım-satım önerisi ya da getiri vaadi olarak yorumlanmamalıdır. Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir. Hiçbir şekilde yönlendirici nitelikte olmayan bu içerik, genel anlamda bilgi vermeyi amaçlamakta olup; bu içeriğin, müşterilerin ve diğer yatırımcıların alım satım kararlarını destekleyebilecek yeterli bilgileri kapsamayabileceği dikkate alınmalıdır. Bu sayfalarda yer alan çeşitli bilgi ve görüşlere dayanılarak yapılacak ileriye dönük yatırımlar ve ticari işlemlerin sonuçlarından ya da ortaya çıkabilecek zararlardan Reşit Güleç ve Kral Hesap ekibi sorumlu tutulamaz.
Burada yer alan fiyatlar, veriler ve bilgilerin tam ve doğru olduğu garanti edilemez. Tüm veriler, Reşit Güleç ve Kral Hesap ekibi tarafından güvenilir olduğuna inanılan kaynaklardan alınmıştır. Bu kaynakların kullanılması nedeni ile ortaya çıkabilecek hatalardan Reşit Güleç ve Kral Hesap ekibi sorumlu değildir.